中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，孕育了繁榮的房地產(chǎn)和基礎設施投資為代表的不動產(chǎn)市場。而“房住不炒”“租售并舉”政策方向的確立，更使得國內(nèi)探索已久的不動產(chǎn)證券化引起各界關注——REITs這一金融產(chǎn)品迎來了良好的發(fā)展機遇。

同時，隨著資管新規(guī)落地，地產(chǎn)企業(yè)乃至整個不動產(chǎn)行業(yè)融資也變得更加困難，發(fā)展REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，尋求新模式新思路的需求也愈發(fā)迫切。

那么，什么是REITs？REITs將在中國有著怎樣的發(fā)展？這個市場如何推動？專業(yè)人才又該如何培養(yǎng)？

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什么是REITs

REITs，是不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）的簡稱。

REITs通過發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機構(gòu)進行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者，是實現(xiàn)不動產(chǎn)證券化的重要手段。它于1960年發(fā)源于美國，自20世紀90年代以來，全球REITs市場快速發(fā)展，全球市值目前已達1.8萬億美元。

REITs具有強制分紅、收益穩(wěn)健，專業(yè)化管理等特點，主要投資于成熟不動產(chǎn)。

REITs有多種分類。例如根據(jù)資金投向不同，REITs可分為權(quán)益型、抵押型和混合型；根據(jù)資金募集與流通方式不同，可以分為私募和公募兩種形式；根據(jù)組織形式不同，可以分為公司型和信托型兩類。

REITs的基礎資產(chǎn)非常廣泛，不僅包括寫字樓、零售物業(yè)、酒店公寓、廠房貨倉、醫(yī)院、養(yǎng)老院等，還包括機場、港口、輸電塔、管道、數(shù)據(jù)中心等基礎設施。

從嚴格意義上說，我國至今還沒有標準化的REITs產(chǎn)品，目前的所有REITs相關產(chǎn)品都只能算是類REITs或準REITs產(chǎn)品。

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REITs將在中國怎樣發(fā)展

 

 

圖為張崢教授發(fā)表REITs觀點

張崢 北京大學光華管理學院院長助理，金融學教授，北大光華中國REITs研究中心執(zhí)行主任，【中國REITs先鋒項目】學術導師。研究領域為實證資產(chǎn)定價、行為金融、風險管理、家族企業(yè)與財富管理、私募股權(quán)與創(chuàng)業(yè)投資。

REITs市場在中國的將來有想象空間。

在中國的資產(chǎn)端中，REITs產(chǎn)品在目前房價保持穩(wěn)健的宏觀環(huán)境中將產(chǎn)生更多的機會，輕資產(chǎn)時代的到來能提供最有效的不動產(chǎn)商業(yè)化機會。

目前重點推出的“房住不炒”、“租售并舉”等概念將現(xiàn)金流、杠桿化等優(yōu)先提供給REITs這一類的創(chuàng)新型金融模式而不再優(yōu)先提供給房地產(chǎn)開發(fā)商。全國社會保障基金理事會原副理事長王忠民認為，未來三年可以看作REITs的布局期，REITs改變了過去中國不動產(chǎn)的發(fā)展模式。

如何緊緊圍繞中國經(jīng)濟和商業(yè)實踐開展REITs研究，貢獻適用于中國的方案，為REITs市場的發(fā)展提供航向？北京大學光華管理學院在這一領域一直不斷探索，成為引領REITs發(fā)展的一支重要力量。

北大光華-《中國REITs白皮書》系列報告

“光華思想力”平臺匯聚頂級專家學者，積極與政府監(jiān)管部門緊密合作，基于對REITs理論與全球?qū)嵺`的系統(tǒng)研究，推出了《中國REITs白皮書》系列報告，論述中國REITs制度設計、探討中國REITs市場規(guī)模、思考中國REITs的市場建設，并給出了發(fā)展建議，為REITs的發(fā)展建立了豐厚的學術基礎。

《中國REITs白皮書》系列

（點擊文章標題，閱讀白皮書全文）

1、中國公募REITs發(fā)展研究

本報告深入闡述了REITs對于中國經(jīng)濟發(fā)展的意義，分析中國REITs制度建設的問題和典型案例，論述推出公募REITs的適時性，探索公募REITs的模式選擇、產(chǎn)品設計和市場建設等相關問題，提出中國當前推出公募REITs的方案和路徑。

2、中國REITs規(guī)模將超4萬億

本報告采用比較研究的方法，根據(jù)全球主要市場的REITs相對其經(jīng)濟總量和上市公司總市值的規(guī)模占比，對中國公募REITs未來可能的市場規(guī)模進行了分析與討論。

3、中國租賃住房REITs市場規(guī)?；虺f億

本報告對中國市場上的五單租賃住房證券化案例進行了分析與討論，探討了公募租賃住房REITs對于租賃住房市場發(fā)展的意義和市場展望，以及在“公募基金+ABS”的模式下，公募REITs發(fā)展中要面對的核心問題，并提出了相關建議。

4、如何驅(qū)動4萬億中國REITs市場？

本報告對REITs稅制問題進行分析與討論，探討了REITs稅制問題研究的重要性，以及在“公募基金+ABS”的模式下，目前公募REITs稅收制度面對的核心問題，并提出具體的稅收規(guī)范及優(yōu)惠建議。

5、“公募基金+ABS”架構(gòu)下，如何建立完善有效的管理模式？

本報告通過分析內(nèi)部管理模式和外部管理模式的內(nèi)涵、特點和實踐，對比兩種模式的優(yōu)勢與不足，研究了中國類REITs市場中管理結(jié)構(gòu)的相關問題，探討了在未來中國公募REITs的建議架構(gòu)下，管理職能的分配以及治理機制的相關問題，并對市場建設提出了相關的政策建議。

6、全球大部分REITs表現(xiàn)優(yōu)秀，可成為不動產(chǎn)市場價格之“錨”

本報告從REITs對投資者的意義、全球REITs市場表現(xiàn)等多個視角審視公募REITs的作用，并給中國公募REITs市場建設提出建議。

7、REITs市場建設與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展——基于各國推出REITs制度的歷史分析

本報告從各國REITs發(fā)展歷程的角度，分析REITs市場建設在促進經(jīng)濟穩(wěn)定、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級上的作用機理及意義。

8、中國應以公募權(quán)益型REITs為發(fā)展重點加快推出試點

本報告是北大光華REITs課題組首次針對中國金融市場的特性，完整闡述中國REITs制度建設的路徑選擇。

9、基礎設施REITs潛在市場超萬億，可盤活存量資產(chǎn)化解地方債務風險

本報告認為，中國存量基礎設施存量規(guī)模超過100萬億，若僅將1%進行證券化，即可撐起一個萬億規(guī)模的基礎設施REITs市場。

中國REITs論壇

2017年4月，北大光華與中聯(lián)基金聯(lián)合發(fā)起成立北大光華中國REITs研究中心，旨在持續(xù)推動REITs領域的系統(tǒng)性深入研究。同時，北大光華攜手國內(nèi)外REITs領域政策、學術和頂尖商業(yè)機構(gòu)，共同發(fā)起建立起了一個旨在推動中國REITs市場建設和發(fā)展的高端平臺——中國REITs論壇。

北京大學光華管理學院名譽院長、著名經(jīng)濟學家厲以寧教授為中國REITs論壇題詞：

 

 

 

 

首屆中國REITs論壇是近年來最具影響力和價值的REITs峰會之一，堪稱“中國REITs發(fā)展史上的里程碑”。

未來，中國REITs論壇將致力于聚集各相關領域的中堅力量和有識之士進行最高水平的學術研究、政策研究和行業(yè)研究，組織各類交流活動，推動REITs市場和商業(yè)實踐穩(wěn)步前行；并聯(lián)合北大光華中國REITs研究中心、上海交易所、深圳交易所和戴德梁行等對中國的REITs發(fā)展進行長期關注，定期編制、發(fā)布并更新中國REITs指數(shù)，反映市場變化。

REITs市場規(guī)模龐大，發(fā)展“正當其時”。國內(nèi)REITs市場已經(jīng)處于崛起前夜，北大光華以雄厚的學術儲備為基礎，積極參與業(yè)界交流，不斷進行深入研究，為推動中國REITs行業(yè)的發(fā)展出力獻策。

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讓更多人更懂REITs

厲以寧教授認為，作為業(yè)界呼喚已久的創(chuàng)新金融產(chǎn)品，中國需要培養(yǎng)更多懂得REITs的新型企業(yè)家。

 

 

圖為劉俏教授為【中國REITs先鋒項目】授課

劉俏 北京大學光華管理學院院長，金融學教授。【中國REITs先鋒項目】授課教授。在公司金融、實證資產(chǎn)定價、市場微觀結(jié)構(gòu)和中國經(jīng)濟研究等方面擁有眾多著述。

張崢教授表示，【中國REITs先鋒項目】是光華高層管理教育非常重要的項目，我們致力于將該項目做成一個教育項目，它是光華思想力的最終使命之一。通過深入研究，希望把它傳遞給市場，并最終促進中國REITs市場的建設與發(fā)展。

項目覆蓋監(jiān)管政策、實踐案例、產(chǎn)品設計以及全球市場經(jīng)驗等，幫助理解和探索中國REITs市場的發(fā)展路徑，提升資產(chǎn)運營和資本管理的能力，讓更多人更懂REITs！